【累計4,350件以上】相続税申告・相続対策｜税理士法人アイユーコンサルティング

住宅の相続税額を調べるには評価額を知る必要があります。住宅は「建物と土地」に分け、それぞれ別の評価方法で求めます。相続において住宅が大きな割合を占めるケースは少なくありません。したがって、住宅を取得する相続人は多くの相続税を納めることになります。住宅を正確に評価し、正しい納税額を申告しましょう。

建物の評価方法

建物の評価額は「固定資産税評価額」で判断します。固定資産税評価額とは、家屋や土地を所有している人に対して課す固定資産税を算出するベースとなる価額のことです。

金額は毎年春に自治体から送付される納税通知書に記載されています。さらに自治体では「固定資産評価証明書」の発行や閲覧ができ、窓口または郵送で入手可能です。例えば、1,000万円と記載があれば、1,000万円を課税価格にプラスします。

土地の評価方法その1

都心部にある土地は「路線価方式」を用いて、「路線価×土地の面積」で評価額を算出します。路線価は路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額で、国税庁が毎年7月に公表している路線価図で確認できます。

ただし、「奥行きが長い」「前後に道路がある」といったそれぞれの土地の使いやすさを加味しなければなりません。土地の形状に応じた「補正率」を用いることで、最終的な評価額が決まります。

例えば、普通住宅地区にある100平方メートルの土地の路線価が50万円、奥行価格補正率が0.89の場合、50万円×0.89×100平方メートル＝4,450万円が評価額です。

土地の評価方法その2

路線価が定められていない郊外では「倍率方式」で判断します。倍率方式の計算式は「固定資産税評価額×倍率」です。倍率は国税庁が毎年数値を見直しているため、相続開始時にしっかりと調べ直しましょう。

例えば、固定資産税評価額1,000万円で倍率が1.1の場合、評価額は1,000万円×1.1＝1,100万円です。

身内が亡くなったとき、現金や預貯金だけでなく住宅を相続することがあります。例えば、親が亡くなり子どもが住むケースや親が仕事で使っていた店舗を子どもが継ぐケースです。相続した住宅は、残された家族の生活を支える重要な役割を果たします。特例の内容を理解し、相続が発生した際に活用しましょう。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例は、一定面積までの宅地（土地）の評価額を最大80％減額できる制度です。土地のみが対象で、建物は対象ではありません。

相続開始の直前における宅地等の利用区分に応じて、一定の要件を満たせば適用可能です。

この特例の対象となる宅地等は、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等および貸付事業用宅地等のいずれかに該当するものであることが必要です。

相続税の申告期限（相続開始日から10か月以内）までに相続人同士で宅地の遺産分割協議が終わっていれば利用できます。

なお、相続税の申告期限までにこの特例の対象となり得る宅地等が未分割である場合は別途手続きが必要です。

小規模宅地等の特例の減額率

小規模宅地等の特例では、宅地の種類によって減額率が異なります。また、該当する宅地全てに適用できるわけではありません。適用できる土地の面積には限度があるため、計算する際には間違えないようにしましょう。

種類	減額率	適用面積
特定居住用宅地等	80%	330平方メートル
特定事業用宅地等	80%	400平方メートル
特定同族会社事業用宅地等	80%	400平方メートル
貸付事業用宅地等	50%	200平方メートル

例えば、500平方メートルの自宅を5,000万円で相続したと仮定します。減額できる金額は「5,000万円×330平方メートル÷500平方メートル×80%＝2,640万円」、宅地の評価額は「5,000万円－2,640万円＝2,360万円」です。

小規模宅地等の特例は、相続が発生した全てのケースで使えるわけではありません。使えるか否かは「基礎控除」がカギとなります。基礎控除とは遺産総額から誰でも控除できる金額で「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で求めます。相続税を算出する際に使うため、しっかりと覚えましょう。

遺産総額が基礎控除を超える場合

小規模宅地等の特例は、遺産総額が基礎控除を上回り、自宅や事業所といった宅地を相続する際に適用できます。

例えば、宅地の価額も含めた遺産総額が1億円で、法定相続人が2人いると仮定しましょう。遺産総額が基礎控除「3,000万円+600万円×2人=4,200万円」を超え、相続税が発生するため、小規模宅地等の特例が使えます。

基礎控除は法定相続人が増えるごとに高くなり、高額になれば相続税がかからない場合もあります。相続の際には法定相続人の数を把握しましょう。

基礎控除以下なら相続税なし

遺産総額が基礎控除以下であれば、相続税はかかりません。例えば、宅地の価額も含めた遺産総額が5,000万円で法定相続人が4人いるケースでは、基礎控除「3,000万円+600万円×4人＝5,400万円」が遺産総額を上回ります。相続税自体が発生しないため、小規模宅地等の特例も使えません。

相続税は基礎控除のおかげで発生しないこともあるため、まずは法定相続人の数を確定し、基礎控除を求めましょう。

小規模宅地等の特例を使うには、単に宅地を相続しただけでは条件が足りません。「相続人が配偶者か、他の親族か」といった違いによりクリアすべき条件があります。宅地を相続しても小規模宅地等の特例を使えないことがあるかもしれません。

また、宅地は価額が高く、相続人同士でトラブルになりやすい部分です。適用条件は複雑なため、正確に把握しましょう。

特定居住用宅地等（自宅）の場合

特定居住用宅地等（自宅）の適用条件は、「宅地の相続人が誰か」によって変わります。取得者ごとの適用条件は以下の通りです。

取得者	適用条件
ケース1：配偶者	なし
ケース2：被相続人と一緒に住んでいた親族	（1）被相続人が亡くなる前から一緒に住んでおり、亡くなったあとに当該自宅に申告期限まで住み続ける （2）亡くなった日から申告期限まで所有し続ける
ケース3：上記以外の親族（家なき子）	（1）被相続人に配偶者・同居する法定相続人がいない （2）当該相続人が、被相続人が亡くなる前3年以内に自分や自分の配偶者、三親等内の親族又は特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に住んだことがない（借家に住んでいた） （3）相続開始時に当該相続人が居住している家屋を過去に所有していたことがない （4）亡くなった日から申告期限まで所有し続ける

ケース2は亡くなった父と一緒に暮らしていた子どもが相続する場合、ケース3は父が一人暮らしをしていて、借家住まいの子どもが相続した場合が当てはまります。

特定事業用宅地等の場合

特定事業用宅地等では、親族が「事業を引き継ぐこと」と「所有すること」を条件としています。

宅地	適用条件
被相続人と生計を一にする親族が営んでいた店舗など事業用の宅地	（1）被相続人が亡くなる前から申告期限まで、その事業を営んでいる （2）申告期限まで所有している
被相続人の店舗など事業用の宅地	（1）申告期限までに引き継ぎ、申告期限までその事業を営んでいる （2）申告期限まで所有している

申告期限である相続開始日から10か月以内に別の事業を行ったり廃業したりすると、適用できません。また、特定事業用宅地等の事業に、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業は当てはまらず、貸付事業用宅地等で適用します。

特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の場合

「特定同族会社事業用宅地等」と「貸付事業用宅地等」を適用する際の条件は以下の通りです。

宅地	対象	適用条件
特定同族会社事業用宅地等	被相続人が亡くなる前に被相続人およびその親戚が営んでいた会社（50%を超える株式または出資を持っている）の宅地	（1）申告期限においてその会社の役員である （2）申告期限まで所有している
不動産貸付用宅地	被相続人が営んでいた不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業の宅地	（1）申告期限までに引き継いでいる （2）申告期限まで事業を営んでいる （3）申告期限まで所有している
	被相続人と生計を一にする親族が営んでいた不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業の宅地	（1）申告期限まで引き続き貸付事業を営んでいる （2）申告期限まで所有している

亡くなった父が不動産貸付業に宅地を使用している場合、相続開始から10か月以内に子どもが事業を引き継いで営み、申告期限まで所有していれば適用できます。

宅地を相続したら、無条件に特例を利用できるわけではありません。宅地や被相続人の状況を踏まえて注意すべき点があります。また、相続税は国の税制改正によって制度内容が大きく変わるため、混乱する方もいることでしょう。不明な点があれば、税理士といった第三者に相談することをおすすめします。

3年以内の贈与で住宅を譲り受けた場合

相続税対策として、生前に宅地を贈与する方がいます。相続開始前3年以内の贈与財産は相続財産に加算されますが、贈与時の時価が評価額となるため、値段が高騰している土地であれば相続税対策として有効でしょう。

ただし、相続開始前3年以内に贈与で得た宅地は、小規模宅地等の特例の対象にはなりません。あくまで相続や遺贈によって取得することがポイントです。

※税制改正により、令和6年1月1日以降の贈与の場合、相続開始前7年以内まで相続税の課税対象になります。詳しくは下記の弊社ブログで解説しております。

2023年度税制改正で贈与加算期間が延長！

相続時精算課税制度による贈与で取得した場合

相続時精算課税制度とは、2,500万円までであれば非課税で贈与できる制度です。この制度を利用して、価額の高い宅地を贈与しようと考える方もいるでしょう。ただし、相続時精算課税制度を適用した宅地には、小規模宅地等の特例が使えません。

相続が発生した際は、贈与した財産も相続財産に含まれます。例えば、相続時精算課税制度を使って2,000万円の宅地を贈与した場合、減額されずに2,000万円がそのまま加算されます。

青空駐車場として土地を活用している場合

敷地の上に建物や構築物のない「青空駐車場」も減額対象にはなりません。具体的には、ロープを張っている土地や地面に割り振っているだけの土地が青空駐車場と見なされます。

特例を受けるには、アスファルトやコンクリートで舗装しているといった条件を満たさなければなりません。一般的には、砂利を敷いた駐車場も構築物と認められます。ただし、過去の国税不服審判所の裁決では、対象にならない場合もあるため注意しましょう。

二世帯住宅や共同名義の場合

被相続人と親族が二世帯住宅に住んでいた場合、登記の仕方によって変わります。例えば、共有登記であれば同居とみなされ二世帯住宅全体が減額対象となりますが、区分登記であれば同居とみなされないため小規模宅地等の特例が使えません（配偶者が相続するなど、部分的に適用可能な場合があります）。

親と子供で二世帯住宅に住んでいる方は、登記方法に気をつけましょう。

被相続人が老人ホームに入居していた場合

死亡時に被相続人が老人ホームに入居していたケースでも、以下の要件を満たせば小規模宅地等の特例の対象となります。なお、要介護の認定基準は老人ホームの入居時ではありません。

・亡くなる直前に被相続人が要介護認定を受けていたこと
・被相続人が入居直前まで住んでいた宅地が入居後に事業用になっていないこと、被相続人と生計を一にしていた親族以外の者が住んでいないこと

小規模宅地等の特例は相続税の申告とともに手続きをします。申告は共同でも自分の分だけでも問題ありません。他の相続人と話し合って決めることをおすすめします。また、控除や特例を使う場合には書類をそろえなければなりません。申告期限はあっという間に来るため、計画的に行動しましょう。

相続税申告の手順

小規模宅地等の特例は相続税の申告と併せて申請します。申告までの手順は以下の通りです。

・遺産分割協議をする
・相続税を計算する
・書類をそろえる
・相続税の申告・納税をする

亡くなった直後は、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がなく相続人同士でもめている場合や、遺言書があっても内容が不十分だったり異論があったりする場合には、遺産分割協議をします。

相続税は自分で計算すると間違えやすく、正しく申告するためにも税理士のような第三者に依頼することをおすすめします。

申告に必要な書類

どの宅地にも共通して必要な書類は以下の通りです。

・相続税申告書
・被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本又は法定相続情報一覧図
・遺言書の写しもしくは遺産分割協議書の写し
・相続人全員の印鑑証明書

さらに、必要に応じて以下の書類を添付しましょう。

種類	必要書類
特定居住用宅地	被相続人と一緒に住んでいた親族	・相続人の住民票の写し
	家なき子の場合	・相続人の住民票の写し ・相続人の戸籍の附票の写し ・相続人の自宅の登記簿謄本 ・相続人の自宅の賃貸借契約書
特定同族会社事業用宅地	・法人の定款の写し ・相続開始直前の法人の株主名簿の写し

相続税の申告期限

相続税の申告期限は、相続開始日から10か月以内です。6月15日に死亡した場合、翌年4月15日までに申告します。

e-Taxを利用する場合、被相続人が最後に住んでいた住所地を管轄する税務署にデータを送信します。相続人が住んでいる地域の税務署ではないため、注意しましょう。相続税の納期限も申告期限と同じです。できるだけ早めの行動をおすすめします。

小規模宅地等の特例の活用を考えているならば、アイユーコンサルティングにお任せください。これまでも宅地の相続にお困りの方の相談・申告をサポートしてきました。過去には「家なき子」の特例を活用し、分割方法を工夫した結果、相続税総額を1,000万円以上減額することに成功しています。

宅地を相続する際は、評価額だけに目を向けてしまいがちです。経験や実績が豊富な税理士であれば、お客様の相続状況を的確に把握した提案ができます。

小規模宅地等の特例の内容や適用条件は複雑で、税制改正がたびたびあります。アイユーコンサルティングの税理士は「刻々と変わる社会の変化に適応できる税理士」です。一緒に相続問題を考え、解決しましょう。

宅地を相続したときは小規模宅地等の特例を活用することで、宅地にかかる相続税を減額できます。自宅の場合、330平方メートルまでの土地の評価額を80％減らせるため、相続税の削減が可能です。ただし、適用できる宅地の条件は複雑で、自分が適用できるか分からない方もいるでしょう。

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